08.11.2020 21:47

Achizitie imobil finalizat

Analiza conditiilor de calificare a clientilor pentru un credit Prima Casa in cazul achizitionarii unui imobil finalizat.

Achizitie imobil finalizat

Analiza conditiilor de calificare a clientilor pentru un credit Prima Casa in cazul achizitionarii unui imobil finalizat.

la data intrarii in vigoare a OUG nr. 60/2009 nu detin in proprietate o locuinta, individual sau in comun, impreuna cu sotii lor sau cu alte persoane, indiferent de modul in care a fost dobandita si nici nu au in derulare un credit ipotecar. Dovada ideplinirii acestui criteriu se face cu declaratia pe propria raspundere a beneficiarului, data in forma autentica;

Comentariul FinZoom.ro:

desi intentia este buna (accesul cu prioritate a celor care nu au avut niciodata o locuinta), rezultatul poate nedreptati posibili beneficiari de drept; daca cumva sunteti proprietarul a 1/8 dintr-o casa batraneasca din chirpici aflata la 1000 km de locul in care traiti efectiv pe care ati mostenit-o de la bunici nu puteti solicita un credit Prima Casa.
Declaratia va fi verificata prin extrasul de carte funciara emis, prin urmare o declaratie falsa nu nu numai ca nu va ajuta, insa este pedepsita cu inchisoarea de la 3 luni la 2 ani sau cu amenda, ajungandu-se la proces penal pentru fals in acte.

achizitioneaza in cadrul Programului o locuinta finalizata, aflata pe teritoriul Romaniei, cu CF in conditiile legii si libera de sarcini, cu exceptia privilegiului vanzatorului asupra pretului;

Comentariul FinZoom.ro:

libera de sarcini excludea practic constructiile noi realizate prin finantare obtinuta de la banci (locuintele erau deja ipotecate). Intre timp, la solicitarea Bancilor si refuzul unora dintre acestea de a semna Conventia cu FNGCIMM in aceasta forma, detaliul mentionat va fi modificat si solicitantii pot lua in considerare si acest tip de imobile.

indeplinesc conditiile specifice din cadrul normelor interne de creditare ale finantatorilor;

Comentariul FinZoom.ro:

desi Prima Casa a fost promovat ca fiind un program social, practic clientii trebuie sa se califice pentru aceleasi venituri si conditii de acordare ca si in cazul unui produs standard (avand si limitari suplimentare); cine se incadra pentru un credit standard sunt cei care se vor incadra si pentru un credit Prima Casa.

Eligibilitatea in general ia in considerare elemente ca: varsta, casatorit/ necasatorit, are/ nu are copii, are/nu are masina, chirias/nechirias, cheltuieli curente (apa, gaz, electricitate), rate la alte credite in derulare, comportamentul de plata (sa nu aiba istoric de rau-platnic), detalii companie angajatoare (numar total angajati, domeniul de activitate), vechime in campul muncii si cea de la actualul job, functia detinuta, nivelul studiilor, tipurile de venituri pe care banca le ia in considerare diferit sau chiar deloc, fiind considerate venituri cu risc ridicat (comisioane, bonificari, chirii, dividende etc.)

Analizand primele produse Prima Casa care au fost facute publice, estimam ca venitul net pe familie (casatoriti/ fara copii) necesar se va situa undeva la pragul 1.2001.400 Euro. Atentie! Chiar daca titularul creditului este doar unul dintre soti, analiza dosarului va cuprinde si datele sotului/ sotiei. In egala masura, nu uitati faptul ca puteti aduce codebitori care sa participe cu veniturile lor la calificarea pentru o suma mai mare a creditului dorit (in cazul Prima Casa, maxim 57.000 EUR).

Foarte important in alegerea produsului de la o banca sau alta este valoarea impusa de fiecare banca pentru cheltuielile minime de subzistenta (acestea, difera intre minimum 261 lei/pers. si maximum 421 lei/pers.). Aceasta suma creste in functie de numarul membrilor familiei si este scazuta din venitul net luat in considerare de banca (de exemplu: veniturile din dividende nu se iau in considerare 100%, prin urmare din suma pe care banca o ia in considerare ca fiind valida se scade acest cos lunar de subzistenta si alte rate/chirii/cheltuieli lunare vizibile).

De asemenea, gradul de indatorare* care poate variaza de la banca la banca (*cat % din venitul net lunar poate fi rata lunara catre banca). In functie de analiza dosarului si venituri, fiecare client se incadreaza intr-o clasa de risc mai ridicata sau scazuta. Cu cat riscul estimat de banca este mai mic cu atat mai mare este gradul de indatorare pentru care clientul se califica, deci o suma a creditului acordat mai mare.

dispun de un avans de minimum 5% din pretul de achizitie al locuintei, daca pretul acesteia este mai mic sau egal cu 60.000 Euro, sau de 3.000 Euro plus diferenta dintre pretul de achizitie al locuintei si 60.000 Euro, daca pretul acesteia este mai mare de 60.000 Euro;

Comentariul FinZoom.ro:

pentru Bucuresti 60.000 Euro este o valoare frustranta: prea mult pentru garsoniera, aproape suficient pentru 2 camere si prea departe de 3/4 camere in conditiile in care vorbim de un angajament de 30 de ani care trebuie sa corespunda nevoilor clientilor pe toata aceasta perioada (tinerii se vor casatori, vor avea copii, moment in care o garsoniera perfecta pentru vremea burlaciei devine inutila). Astfel, daca va veti orienta catre un apartament cu 3/4 camere, un produs Prima Casa va va obliga sa depuneti un avans considerabil iar un produs standard, daca aveti veniturile necesare, sa va ofere posibilitatea unui avans accesibil (15-20%).

O alta discutie este aceea ca, dupa ultimele schimbari ale Conventiei dintre FNGCIMM si Banci, 60.000 Euro nu reprezinta tocmai o solutie pentru cei care isi doresc sa achizitioneze un apartament intr-un bloc nou construit, preturile acestora situandu-se cu suficient de mult peste acest prag. Prin urmare, asistam la o crestere a preturilor in piata apartamentelor vechi, fapt care nu mai sustine declaratiile guvernului conform caruia Prima Casa urma sa relanseze domeniul constructiilor (developerii ar fi putut sa isi recupereze investitia, sa achite la randul lor imprumuturile catre Finantatori si poate, daca volumul de vanzari ar fi fost suficient de mare, chiar sa finalizeze/demareze noi constructii).

De asemenea, conform intentiilor declarate ale Proiectului Prima Casa, ar fi trebuit ca macar pentru valoarea maxima a proprietatii de 60.000 Euro garantata integral de FNGCIMM sa nu fie permisa solicitarea unei garantii mai mari de 100% pentru a nu intra in conflict cu conditia de a nu mai avea in proprietate alte locuinte si nici a obliga clientul practic din start la un avans mai mare de 5% (cazul unei oferte Prima Casa care solicita garantii de 120%, deci, prin eliminare, un avans mai mare de 5% care sa acopere diferenta de 20%).

se obliga sa constituie un depozit colateral pentru garantarea dobanzii, in valoare egala cu trei rate de dobanda valabil pe intreaga durata a finantarii;

Comentariul FinZoom.ro:

acest depozit nu este cerut in cazul produselor standard; astfel, suma initiala de care clientul trebuie sa dispuna sa mareste in cazul Prima Casa (avans, cheltuieli notariale si cele de evaluare imobil). Acest depozit asigura plata dobanzii catre banca in cazul incetarii achitarii ratelor lunare de catre client pentru 3 luni exact perioada dupa care se demareaza executarea silita pentru nerespectarea contractului (clientul pierde locuinta pentru ca nu a achitat 3 rate lunare consecutive).

In cazul unui produs standard banca va face tot posibilul (telefoane repetate, notificari, firme de recuperari creante etc.) pentru a-l determina pe client sa achite ratele creditului, ajungerea in istanta si vinderea ulterioara a imobilului prezentand costuri mult prea mari pentru banca.
In cazul Prima Casa banca isi recupereaza banii de la FNGCIMM, prin urmare nu mai are nici un motiv sa gaseasca alternative in relatia cu clientul (reesalonarea creditului, amanarea termenlor lunare de plata etc.), cea mai avantajoasa decizie fiind aceea de a-si recupera banii fara nici un efort suplimentar direct de la FNGCIMM (Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM).

Prin urmare, desi exista un depozit care acopera dobanda pe 3 luni, clientul va ajunge considerabil mai repede la executarea silita pentru neplata ratelor lunare in cazul unui credit Prima Casa decat unul standard.

Insa clientii sunt acum ceva mai protejati impotriva executarii silite: initial se cerea o ipoteca de tip conventional ce presupune un contract intre parti si le permite bancherilor sa recupereze mai repede banii de la Fondul de Garantare in cazul executarii silite, in timp ce ipoteca legala presupune ca totul sa se rezolve in instanta, ceea ce face ca bancile sa-si recupereze mai greu banii. De asemenea, ipoteca legala nu implica plata unei taxe notariale (cazul ipotecii conventionale aproximativ 300 Euro).

se obliga sa nu instraineze locuinta achizitionata in primii 5 ani de la data dobandirii. Dupa expirarea acestui termen, in cazul preluarii contractului de credit de catre un tert, acesta trebuie sa intruneasca criteriile de eligibilitate ale beneficiarilor Programului;

Comentariul FinZoom.ro:

inca o conditionare care ii limiteaza optiunile clientului in mod inutil.

se obliga sa constituie in favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice o ipoteca de rang I asupra locuintei achizitionate din finantarea garantata si este de acord cu notarea in cartea funciara a interdictiei de vanzare a acesteia pe o perioada de cinci ani si a interdictiei de grevare cu alte sarcini pe intreaga durata a garantiei;

Comentariul FinZoom.ro:

sursa de neintelegeri intre Banci si FNGCIMM care se pare a suferit modificari agreate in prezent de ambele parti. Asteptam detalii concrete.

se obliga sa asigure locuinta achizitionata din finantarea garantata impotriva tuturor riscurilor si cesioneaza drepturile de despagubiri in favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice;

Comentariul FinZoom.ro:

sursa de neintelegeri intre Banci si FNGCIMM care se pare a suferit modificari agreate in prezent de ambele parti. Asteptam detalii concrete.


sursa: FinZoom.ro

 

Vizualizari: 913

Lasă un comentariu

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *

Poți folosi aceste etichete HTML și atribute: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>